Le Déficit Foncier est un dispositif fiscal qui permet, grâce à des charges qui excèdent le montant des loyers perçus, créer un déficit qui s’impute :

• Sur le revenu global dans la limite de 10 700 € s’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt ;
• Sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes pour la fraction du déficit supérieur à 10 700 € ou généré par les intérêts d’emprunt.

Les charges qui peuvent créer un déficit sont :

• Soit les charges financières : intérêts d’emprunt, frais de dossier, frais de garantie, A.D.I …
• Soit les charges non financières : les travaux, la taxe foncière…

Le Déficit Foncier permet à l’investisseur de, non seulement neutraliser l’impôt sur ses revenus fonciers, mais aussi de profiter d’une déduction d’impôts intéressante sur ses salaires. 

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Nota Bene : Le bénéfice de l’imputation des 10 700€ n’est définitivement acquis que lorsque le bien est donné en location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation du déficit a été pratiquée.

En cas d’interruption (arrêt de location, vente, mise en location meublée…), le revenu global et les revenus fonciers des 3 années précédant celle de la cessation de location doivent alors être reconstitués et le déficit qui a été indûment imputé sur le revenu global ne peut être imputé que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Prenons l’exemple d’un investisseur qui :

• A 72 000€ de salaires.
• Touche 14 000€ de loyers de son bien locatif.
• A 5 000€ de charges financières.
• A 100 000€ de charges non financières.

Afin de calculer l’avantage de cet investissement en Déficit Foncier :

1. On déduit les charges qui résultent des intérêts d’emprunt des loyers :

14 000 – 5 000 = 9 000€

2. Le résultat est dans ce cas positif. On déduit ensuite les charges non financières :

14 000 – 5 000 – 100 000 = -91 000€

3. Le résultat est négatif, il s’agit donc d’un déficit foncier déductible en théorie des salaires.

Cependant les 91 000€ sont supérieurs au plafond des 10 700€ autorisés par la loi.

Dans ce cas on ne peut déduire que 10 700€. Les salaires passent donc à :

72 000 – 10 700 = 61 300€

L’impôt sur le revenu est donc plus faible : l’investisseur fait une économie de 41%*10 700€ = 4 387€ sur ses impôts.

4. Les 80 300€ restants du déficit (91 000€ – 10 700€) seront eux reportés pendant les 10 prochaines années sur les revenus fonciers.